Le secteur des supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier, identifié par le code NAF 68.32B, constitue un pilier fondamental de l’écosystème immobilier français. Cette classification spécifique englobe les structures juridiques dont l’objet principal est la détention et la gestion d’actifs immobiliers pour le compte d’investisseurs ou de propriétaires. À la croisée du droit, de la finance et de l’immobilier, ces entités jouent un rôle déterminant dans la structuration et l’optimisation des patrimoines immobiliers. Bien que souvent méconnu du grand public, ce secteur représente un volume d’affaires considérable et constitue un maillon essentiel dans les stratégies d’investissement patrimonial des particuliers comme des entreprises.
Panorama économique du secteur
Le code NAF 68.32B « Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier » s’inscrit dans la division 68 de la Nomenclature d’Activités Française, consacrée aux « Activités immobilières ». Plus précisément, il appartient à la classe 68.3 « Activités immobilières pour compte de tiers » et à la sous-classe 68.32 « Administration de biens immobiliers ». Cette catégorie se distingue du code 68.32A qui concerne l’administration d’immeubles et autres biens immobiliers, en se focalisant spécifiquement sur les supports juridiques dédiés à la gestion patrimoniale.
L’INSEE a créé cette classification pour identifier clairement les structures comme les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et autres véhicules juridiques dont l’activité principale est la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Un secteur en pleine mutation
Ces dernières années, ce secteur a connu une évolution significative, portée par la professionnalisation croissante de la gestion patrimoniale et l’intérêt grandissant des investisseurs pour l’immobilier comme classe d’actifs. La diversification des véhicules d’investissement et l’évolution des cadres réglementaires ont contribué à dynamiser ce segment spécifique du marché immobilier.
Définition et classification
Le code NAF 68.32B recouvre les entités juridiques dont la vocation principale est la détention et la gestion d’actifs immobiliers dans une logique patrimoniale. Ces structures se distinguent des autres acteurs du secteur immobilier par leur fonction spécifique de véhicule juridique supportant la propriété immobilière.
Ce qui caractérise ces supports, c’est qu’ils ne réalisent généralement pas d’opérations de promotion immobilière (code 41.10A), ni de transactions immobilières (codes 68.10Z ou 68.20A/B), mais se concentrent sur la détention et la gestion administrative d’un patrimoine immobilier pour le compte de leurs associés ou mandants.
Distinction avec les autres codes du secteur immobilier
Il est important de distinguer le code 68.32B des autres classifications du secteur immobilier :
- Contrairement au code 68.32A (Administration d’immeubles), les entités du 68.32B ne sont pas des prestataires de services de gestion pour le compte de tiers, mais des structures juridiques détenant elles-mêmes le patrimoine
- À la différence du code 68.20A/B (Location de biens immobiliers), l’activité principale n’est pas la location en tant que telle, mais bien la structure juridique portant les actifs
- Contrairement au code 66.30Z (Gestion de fonds), bien que certaines entités puissent avoir des similarités, le 68.32B se concentre spécifiquement sur l’immobilier
Activités principales et secondaires
Les structures juridiques concernées
Le code NAF 68.32B englobe principalement les structures juridiques suivantes :
- Sociétés Civiles Immobilières (SCI) : Forme la plus répandue, permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun
- Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : Lorsqu’elles sont dédiées à la gestion patrimoniale plutôt qu’à la collecte publique d’investissements
- Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) : Véhicules d’investissement réglementés permettant de détenir un patrimoine immobilier diversifié
- Sociétés d’Attribution d’Immeubles en Jouissance à Temps Partagé : Structures juridiques pour la gestion collective de résidences à temps partagé
- Family offices immobiliers : Structures dédiées à la gestion du patrimoine immobilier de familles fortunées
Les missions clés de ces supports juridiques
Les activités couvertes par ce code NAF comprennent :
- La détention juridique de biens immobiliers pour le compte d’investisseurs ou de propriétaires
- La gestion administrative du patrimoine immobilier (suivi des baux, relation avec les occupants, etc.)
- La structuration juridique et fiscale du patrimoine immobilier
- La prise de décisions concernant les acquisitions, cessions ou transformations des actifs détenus
- La gestion des flux financiers liés au patrimoine (perception des loyers, règlement des charges, etc.)
- L’organisation de la transmission patrimoniale des biens immobiliers
Il est important de noter que ces structures n’ont pas vocation à assurer la gestion opérationnelle quotidienne des actifs immobiliers, qui est souvent confiée à des administrateurs de biens externes (code 68.32A).
Tendances et évolutions du marché
Le secteur des supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier connaît des mutations importantes, reflétant à la fois les évolutions du marché immobilier et les tendances plus larges de la gestion patrimoniale.
Statistiques sectorielles
Selon les dernières données disponibles :
- On dénombre plus de 1,5 million de SCI en France, dont une majorité à caractère familial
- Le marché des SCPI a dépassé les 70 milliards d’euros d’encours en 2022
- Les OPCI professionnels gèrent plus de 140 milliards d’euros d’actifs
- Le nombre de créations de SCI progresse en moyenne de 4% par an depuis dix ans
- Plus de 50% des investissements immobiliers significatifs sont désormais structurés via des véhicules dédiés
Évolutions récentes et perspectives
Plusieurs tendances marquent l’évolution récente du secteur :
- Digitalisation de la gestion : Émergence de solutions numériques dédiées à la gestion des structures patrimoniales
- Internationalisation : Développement de structures permettant la détention transfrontalière d’actifs immobiliers
- ESG et immobilier durable : Prise en compte croissante des critères environnementaux dans les stratégies d’investissement
- Démocratisation : Accès facilité à ces structures pour des patrimoines de taille moyenne
- Complexification réglementaire : Adaptation continue aux évolutions législatives, notamment fiscales
Le contexte actuel marque également un tournant dans les stratégies d’allocation, avec une recherche accrue de diversification géographique et typologique du patrimoine détenu par ces structures.
Le saviez-vous ?
Si la SCI familiale reste l’archétype du support juridique de gestion immobilière, les family offices immobiliers représentent le segment à la croissance la plus rapide, avec une augmentation de 25% du nombre de structures créées entre 2018 et 2022. Ces entités sophistiquées gèrent en moyenne des patrimoines immobiliers de plus de 15 millions d’euros et combinent souvent plusieurs véhicules juridiques pour optimiser la détention et la transmission des actifs.
Environnement réglementaire
Les supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier évoluent dans un environnement réglementaire complexe et en constante évolution, qui reflète les spécificités de leur positionnement à l’intersection du droit immobilier, du droit des sociétés et de la fiscalité patrimoniale.
Cadre juridique spécifique
Ces structures sont régies par plusieurs corpus législatifs et réglementaires :
- Pour les SCI : Articles 1845 et suivants du Code civil et dispositions du Code de commerce
- Pour les SCPI et OPCI : Code monétaire et financier (articles L214-33 à L214-85) et règlement général de l’AMF
- Pour les sociétés d’attribution : Loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 et dispositions complémentaires
La particularité de ces structures réside dans leur soumission à un double niveau de réglementation : celle applicable aux biens immobiliers eux-mêmes (urbanisme, construction, baux) et celle régissant le véhicule juridique (gouvernance, responsabilités, fiscalité).
Enjeux fiscaux spécifiques
La dimension fiscale constitue souvent la motivation principale du choix de ces structures. Les supports juridiques du code 68.32B présentent des caractéristiques fiscales distinctives :
- Régime de transparence fiscale pour la plupart des SCI (imposition des revenus chez les associés)
- Options possibles pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés dans certaines configurations
- Traitement spécifique en matière de TVA immobilière
- Règles particulières concernant les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière
- Dispositifs d’optimisation de la transmission patrimoniale (donation-partage, démembrement de propriété)
Les évolutions législatives récentes, notamment en matière de fiscalité immobilière et d’encadrement des véhicules d’investissement collectif, ont un impact direct sur l’attractivité et les modalités opérationnelles de ces structures.
Codes NAF connexes et différences
Le code 68.32B s’inscrit dans un écosystème plus large de classifications relatives aux activités immobilières et à la gestion patrimoniale. Comprendre les frontières entre ces différents codes permet de mieux cerner la spécificité des supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier.
| Code NAF | Intitulé | Différences avec 68.32B |
|---|---|---|
| 68.32A | Administration d’immeubles et autres biens immobiliers | Prestation de service pour le compte de tiers, sans détention du patrimoine |
| 68.20A | Location de logements | Activité de location en tant que telle, sans dimension de structuration juridique spécifique |
| 68.20B | Location de terrains et autres biens immobiliers | Similaire au 68.20A mais pour les biens non résidentiels |
| 66.30Z | Gestion de fonds | Concerne la gestion financière plus globale, pas spécifiquement immobilière |
| 68.10Z | Activités des marchands de biens immobiliers | Axé sur les transactions d’achat-revente à but lucratif, et non sur la détention patrimoniale |
Ces distinctions ne sont pas toujours nettes dans la pratique, certaines entités pouvant exercer des activités relevant de plusieurs codes. C’est l’activité principale qui détermine alors le rattachement à une classification plutôt qu’à une autre.
Zones grises et cas particuliers
Plusieurs situations peuvent créer une ambiguïté dans le rattachement au code 68.32B :
- Les SCI qui exercent une activité commerciale prépondérante
- Les structures patrimoniales qui développent progressivement une activité de promotion immobilière
- Les holdings immobilières qui combinent détention patrimoniale et prestations de services
- Les groupements forestiers ou agricoles à vocation patrimoniale avec une composante immobilière
L’enjeu du rattachement à un code NAF spécifique dépasse la simple question statistique, car il peut avoir des implications juridiques, fiscales et réglementaires significatives.
Stratégies de prospection B2B
Les supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier constituent un marché B2B spécifique, avec ses propres caractéristiques et opportunités commerciales. Pour les prestataires visant ce segment, des approches adaptées sont nécessaires.
Segmentation du marché des supports juridiques immobiliers
Pour une stratégie de prospection efficace, il est pertinent de segmenter ce marché selon plusieurs critères :
- Par taille de patrimoine géré : des petites SCI familiales aux grandes structures institutionnelles
- Par nature juridique : SCI, SCPI, OPCI, sociétés d’attribution, etc.
- Par typologie d’actifs détenus : résidentiel, commercial, bureaux, entrepôts
- Par profil des bénéficiaires : familles, investisseurs professionnels, institutionnels
- Par localisation géographique : concentration urbaine, diversification nationale, stratégie internationale
Cette segmentation permet d’adapter les offres et les argumentaires commerciaux aux besoins spécifiques de chaque segment.
Besoins et opportunités commerciales
Les entités du code 68.32B présentent des besoins spécifiques qui constituent autant d’opportunités commerciales pour différents types de prestataires :
- Services juridiques : constitution, modification statutaire, conseil en structuration
- Expertise comptable : tenue de comptabilité spécialisée, déclarations fiscales
- Gestion locative : administration quotidienne des biens détenus
- Solutions digitales : outils de gestion dédiés, plateformes collaboratives
- Services bancaires : financement, gestion de trésorerie, garanties
- Assurances spécialisées : RC, multirisques, protection juridique
- Conseil en optimisation fiscale : stratégies d’investissement et de transmission
Les données sectorielles de Datapult.ai révèlent une corrélation intéressante entre l’ancienneté des structures et leurs besoins d’accompagnement : les SCI de plus de 10 ans sont trois fois plus susceptibles de rechercher des services de restructuration ou d’optimisation que les structures récemment créées.
Approche géographique et ciblage
La répartition géographique des supports juridiques de gestion patrimoniale immobilière n’est pas homogène sur le territoire français. On observe une concentration significative dans les zones suivantes :
- Paris et Île-de-France : 35% des structures, avec une surreprésentation des SCI de grande taille
- Côte d’Azur : 12% des entités, majoritairement liées à l’immobilier résidentiel de prestige
- Grandes métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes) : 25% cumulés
- Zones transfrontalières (Genève, Monaco) : 7% avec des spécificités internationales
Cette répartition peut orienter les stratégies commerciales territoriales et la priorisation des actions de prospection.
Ciblage B2B par région et taille d’entreprise
Pour les prestataires ciblant les supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier, une compréhension fine de la répartition de ces structures par région et par taille est essentielle à l’élaboration d’une stratégie commerciale efficace.
Cartographie régionale des structures patrimoniales immobilières
Si l’Île-de-France concentre naturellement une part importante des structures du code 68.32B (environ 35% du total national), d’autres régions présentent des spécificités intéressantes :
- PACA : Forte concentration de SCI familiales liées à des résidences secondaires et patrimoine de prestige
- Auvergne-Rhône-Alpes : Présence significative de structures patrimoniales liées à l’entrepreneuriat familial régional
- Nouvelle-Aquitaine : Développement accéléré des véhicules patrimoniaux lié à l’attractivité immobilière récente de la région
- Occitanie : Densité croissante de structures de taille moyenne, souvent liées à des investissements dans l’immobilier résidentiel locatif
Cette répartition géographique s’accompagne de particularités locales dans les pratiques de gestion et les besoins d’accompagnement.
Analyse par taille et profil des entités
Le secteur des supports juridiques de gestion patrimoniale immobilière présente une grande diversité de profils :
- Micro-structures (0 salarié, patrimoine < 1M€) : 62% des entités, principalement des SCI familiales monoactif
- Petites structures (0-2 salariés, patrimoine 1-5M€) : 26% des entités, souvent des SCI détenant plusieurs biens
- Structures moyennes (3-10 salariés, patrimoine 5-20M€) : 9% des entités, incluant des groupements de SCI et petites SCPI
- Grandes structures (>10 salariés, patrimoine >20M€) : 3% des entités, comprenant les grands véhicules institutionnels
Cette segmentation par taille révèle des écosystèmes distincts, avec des logiques d’accompagnement et des besoins en services très différenciés.
Opportunités de prospection ciblée
L’utilisation des données sectorielles et géographiques permet d’affiner considérablement les stratégies de prospection :
- Pour les prestataires de services juridiques et fiscaux : cibler prioritairement les structures moyennes en phase de restructuration ou d’optimisation
- Pour les solutions digitales : adapter les offres selon la sophistication des besoins, très corrélée à la taille du patrimoine géré
- Pour les services bancaires spécialisés : concentrer les efforts sur les zones géographiques à fort dynamisme transactionnel
La connaissance fine de l’écosystème des supports juridiques de gestion patrimoniale immobilière constitue un avantage concurrentiel significatif pour les prestataires souhaitant développer ce segment de clientèle.
Témoignage d’un gestionnaire de patrimoine immobilier
« Notre family office gère un portefeuille de 15 SCI représentant plus de 80 actifs immobiliers. Le rattachement au code NAF 68.32B reflète parfaitement notre activité principale de structuration et d’administration de ce patrimoine familial. Notre plus grand défi aujourd’hui est de combiner l’optimisation fiscale, qui fut historiquement notre priorité, avec les nouvelles exigences ESG qui s’imposent progressivement à notre portefeuille d’actifs. Nous recherchons activement des prestataires capables de nous accompagner sur cette double dimension. »
Marc L., Directeur d’un family office immobilier, Lyon
Exploiter les données pour votre prospection
La prospection commerciale auprès des supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier nécessite une approche data-driven particulièrement affinée, compte tenu des spécificités de ce secteur où la qualité du ciblage prime sur le volume.
Les entités du code NAF 68.32B présentent plusieurs caractéristiques qui orientent la stratégie de prospection :
- Un cycle décisionnel généralement plus long que dans d’autres secteurs
- Une sensibilité particulière aux questions de confidentialité et de discrétion
- Des besoins d’accompagnement qui fluctuent selon les cycles de vie des structures
- Une forte influence des considérations fiscales dans les choix stratégiques
Pour optimiser votre approche commerciale vers ces structures, la maîtrise des données sectorielles et leur analyse fine sont déterminantes. L’utilisation de solutions comme Datapult permet d’identifier avec précision les structures patrimoniales immobilières correspondant exactement à votre cible, en croisant les critères géographiques, de taille, d’ancienneté et de typologie d’actifs.
Particulièrement dans ce secteur où les besoins en services évoluent significativement selon les phases de développement (création, optimisation, transmission), une segmentation avancée basée sur l’âge des structures et leurs événements récents (changements statutaires, acquisitions) peut considérablement augmenter la pertinence de vos actions commerciales.
Les données qualifiées constituent ainsi la clé d’une stratégie de développement efficace auprès de ce marché de niche mais à forte valeur ajoutée.
