Le marché locatif résidentiel représente un pilier fondamental de l’économie française, avec plus de 40% des ménages français vivant en location. Au cœur de cette réalité économique et sociale se trouve le code NAF 68.20A qui encadre spécifiquement l’activité de location de logements. Cette classification, essentielle pour comprendre la structuration du secteur immobilier, regroupe les entreprises et particuliers dont l’activité principale consiste à mettre à disposition des biens immobiliers résidentiels contre rémunération. Dans un contexte de tension persistante sur le marché du logement et d’évolution constante de la réglementation, ce secteur fait face à des défis majeurs tout en constituant un terrain particulièrement fertile pour les analyses économiques et les stratégies de développement commercial.
Panorama économique du secteur de la location de logements
Le secteur de la location de logements occupe une place prépondérante dans l’économie française, représentant près de 23% du PIB lorsqu’on considère l’ensemble des activités immobilières. Cette classification 68.20A s’inscrit dans une hiérarchie précise au sein de la nomenclature INSEE : elle appartient à la section L (Activités immobilières), à la division 68 (Activités immobilières), au groupe 68.2 (Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués) et enfin à la classe 68.20 (Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués).
La spécificité du code 68.20A réside dans sa focalisation exclusive sur les biens immobiliers résidentiels, par opposition au code 68.20B qui concerne les locaux professionnels. Cette distinction est fondamentale car les deux marchés obéissent à des dynamiques et des réglementations significativement différentes.
Un marché en constante évolution
Le secteur de la location de logements en France se caractérise par une grande hétérogénéité des acteurs, allant du particulier possédant un bien unique aux grands groupes immobiliers gérant des milliers de logements. Cette diversité constitue à la fois une richesse et un défi pour l’analyse sectorielle et la prospection commerciale. Selon l’INSEE, on dénombre plus de 6,5 millions de bailleurs privés, dont la majorité sont des particuliers, aux côtés d’acteurs institutionnels comme les bailleurs sociaux, les foncières cotées et les investisseurs professionnels.
Définition et classification détaillée du code 68.20A
Le code NAF 68.20A désigne précisément les activités de location et exploitation de logements, qu’ils soient détenus en propre ou loués. Cette classification englobe diverses formes d’habitations destinées à la location résidentielle, avec une portée qui mérite d’être explicitée pour bien comprendre les contours de ce secteur.
Contrairement à certaines idées reçues, ce code ne se limite pas aux seuls appartements en immeubles collectifs, mais couvre l’ensemble des biens destinés à l’habitation : maisons individuelles, résidences étudiantes, résidences seniors (hors services médicalisés), meublés de tourisme non saisonniers, et même certaines formes d’hébergement spécifiques comme les logements-foyers dès lors qu’ils n’intègrent pas de dimension médicale ou sociale prépondérante.
Il est important de préciser que la classification 68.20A s’applique indépendamment du statut juridique du bailleur : particuliers, SCI familiales, entreprises commerciales dédiées à l’investissement locatif, ou encore organismes institutionnels peuvent tous relever de cette nomenclature dès lors que leur activité principale consiste à mettre des logements en location.
Activités principales et secondaires du secteur
Activités principales couvertes par le code 68.20A
Le cœur de métier des entreprises classées sous le code 68.20A comprend :
- La location d’appartements et maisons vides (non meublés)
- La location de logements meublés avec bail de longue durée (résidence principale)
- La gestion locative de biens résidentiels pour compte propre
- L’exploitation de résidences étudiantes sans services parahôteliers prédominants
- La location de chambres et d’unités d’habitation en résidences pour personnes âgées non médicalisées
Ces activités constituent le socle fondamental des entreprises relevant du code 68.20A, qui génère un volume d’affaires estimé à plus de 80 milliards d’euros annuellement en France.
Activités connexes et cas particuliers
Certaines activités connexes peuvent également être exercées, sans pour autant modifier le rattachement principal au code 68.20A :
- La perception de redevances pour l’exploitation des droits immobiliers
- L’activité des agences immobilières agissant pour compte propre
- La gestion de charges pour les biens mis en location
- L’activité de multipropriété résidentielle
En revanche, il est crucial de noter les exclusions importantes : la location saisonnière de courte durée relève du code 55.20Z, l’hébergement médicalisé du 87.10, et les activités d’agences immobilières pour compte de tiers du 68.31Z. Ces distinctions sont essentielles pour la conformité réglementaire et fiscale des opérateurs du secteur.
Tendances et évolutions du marché locatif résidentiel
Le marché de la location de logements traverses actuellement une période de transformation profonde sous l’effet de multiples facteurs structurels et conjoncturels.
Dynamiques actuelles et statistiques sectorielles
En France, le parc locatif privé compte environ 7 millions de logements, auxquels s’ajoutent 4,5 millions de logements sociaux. Selon l’observatoire Clameur, les loyers du secteur privé ont connu une progression moyenne de 2,8% en 2023, avec des disparités significatives entre les zones tendues (+4,5% dans les métropoles) et les zones détendues (+1,2%).
Le taux de rendement locatif brut moyen s’établit actuellement entre 3% et 7% selon les localisations, avec une moyenne nationale de 5,1% pour les appartements. Ce rendement tend à s’éroder dans les grandes métropoles où l’augmentation des prix d’acquisition n’est pas compensée proportionnellement par la hausse des loyers, contraints par divers mécanismes de régulation.
L’émergence de nouveaux modèles économiques transforme également le secteur, avec notamment :
- Le développement du coliving et des habitats partagés (+18% de croissance annuelle)
- L’essor des résidences gérées (étudiantes, seniors) qui enregistrent une croissance de 15% sur 5 ans
- La professionnalisation de la gestion locative via des plateformes digitales
Impact des nouvelles réglementations
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est devenu un enjeu majeur pour le secteur depuis les récentes réformes. Les logements classés F et G représentent environ 17% du parc locatif privé, soit près de 1,2 million de biens dont la mise en location sera progressivement interdite d’ici 2028 (interdiction déjà effective pour les passoires thermiques G+ depuis janvier 2023). Cette situation crée à la fois un défi de rénovation et une opportunité de montée en gamme du parc immobilier français.
Environnement réglementaire spécifique à la location de logements
Le secteur de la location résidentielle est l’un des plus encadrés du paysage économique français, avec un corpus juridique dense et en constante évolution qui définit précisément les droits et obligations des bailleurs et locataires.
Cadre législatif fondamental
La location de logements est principalement régie par :
- La loi du 6 juillet 1989, socle législatif fondamental des rapports locatifs, qui définit les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires
- La loi ALUR de 2014 qui a renforcé l’encadrement des loyers dans certaines zones et précisé le contenu des contrats
- La loi ELAN de 2018 qui a introduit notamment le bail mobilité et modifié certaines dispositions relatives aux logements sociaux
- La loi Climat et Résilience de 2021 qui impose des contraintes nouvelles sur la performance énergétique des logements mis en location
Ces textes sont complétés par de nombreux décrets d’application qui précisent les modalités pratiques de mise en œuvre, notamment concernant la décence des logements (décret du 30 janvier 2002, modifié à plusieurs reprises) et l’encadrement des loyers dans les zones tendues.
Évolutions réglementaires récentes impactant le secteur
Plusieurs évolutions législatives récentes ont modifié significativement l’environnement opérationnel des acteurs du secteur :
- L’interdiction progressive de location des passoires thermiques (logements classés F et G au DPE) à partir de 2023
- Le renforcement de l’encadrement des loyers dans plusieurs agglomérations françaises
- La modification du calcul de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) avec un plafonnement à 3,5% jusqu’en juin 2024
- La réforme de la fiscalité des meublés de tourisme qui favorise un retour de certains biens vers la location longue durée
Ces contraintes réglementaires croissantes transforment significativement les stratégies d’investissement et de gestion des bailleurs, créant une segmentation accrue du marché entre professionnels capables de s’adapter et particuliers confrontés à des coûts de mise en conformité parfois dissuasifs.
Codes NAF connexes et distinctions essentielles
Le code 68.20A s’inscrit dans un écosystème de classifications liées au secteur immobilier, avec des frontières parfois subtiles qu’il convient de bien cerner.
| Code NAF | Intitulé | Distinction avec le 68.20A |
|---|---|---|
| 68.20B | Location de terrains et autres biens immobiliers | Concerne les locaux commerciaux et professionnels, tandis que le 68.20A se limite aux logements résidentiels |
| 68.31Z | Agences immobilières | Activités pour compte de tiers, alors que le 68.20A concerne la location de biens propres |
| 68.32A | Administration d’immeubles et autres biens immobiliers | Concerne la gestion pour compte de tiers (syndics) et non la mise en location directe |
| 55.20Z | Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée | Location saisonnière de courte durée, contrairement à la location résidentielle longue durée du 68.20A |
| 41.10A | Promotion immobilière de logements | Concerne la construction pour revente, non la mise en location continue |
Ces distinctions sont essentielles pour déterminer le régime fiscal applicable, les obligations déclaratives et le cadre réglementaire pertinent. Par exemple, un même bien peut relever du code 68.20A s’il est loué en bail classique de 3 ans, ou du 55.20Z s’il est exclusivement destiné à la location saisonnière.
Stratégies de prospection B2B adaptées au secteur de la location résidentielle
Le secteur de la location de logements offre des opportunités de prospection B2B considérables mais nécessite une approche spécifique et segmentée pour être efficace.
Segmentation pertinente des acteurs du 68.20A
Pour optimiser les démarches commerciales, il convient de segmenter finement ce marché très hétérogène :
- Par taille de portefeuille : TPE/particuliers (1-5 logements), PME immobilières (6-50 logements), grands groupes (>50 logements)
- Par statut juridique : SCI familiales, entreprises commerciales, foncières cotées, bailleurs sociaux
- Par typologie de biens : résidentiel classique, résidences étudiantes, résidences seniors, coliving
- Par localisation : zones tendues (métropoles), zones intermédiaires, zones détendues (rural)
Cette segmentation permet d’adresser des besoins très différents selon les profils. Par exemple, un particulier possédant 2 appartements n’aura pas les mêmes besoins en services qu’une foncière gérant plusieurs centaines de lots.
Opportunités commerciales sectorielles
Plusieurs tendances créent des besoins spécifiques auprès des acteurs du secteur :
- Services de rénovation énergétique : indispensables pour maintenir la conformité aux nouvelles normes DPE
- Solutions digitales de gestion locative : pour optimiser le suivi et minimiser la vacance
- Services d’assurance spécialisés : garanties loyers impayés, protection juridique, multirisques spécifiques
- Expertise juridique et fiscale : pour naviguer dans un environnement réglementaire complexe
- Services de valorisation patrimoniale : conseil en optimisation des rendements
L’exploitation de données précises sur ce secteur, comme celles proposées par Datapult.ai, permet d’identifier les acteurs de niche et de personnaliser l’approche commerciale en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque segment.
Exploiter les données sectorielles pour votre prospection commerciale
Dans un marché aussi fragmenté que celui de la location de logements, l’accès à des données ciblées et actualisées constitue un avantage concurrentiel déterminant pour les démarches commerciales B2B.
Ciblage géographique stratégique
La répartition des acteurs du code 68.20A présente des spécificités territoriales marquées :
- 46% des entreprises sont concentrées dans quatre régions : Île-de-France, PACA, Auvergne-Rhône-Alpes et Occitanie
- Les grandes métropoles regroupent proportionnellement plus de sociétés de taille significative (>10 logements)
- Les zones côtières combinent souvent activités 68.20A et 55.20Z (location saisonnière)
Un ciblage géographique pertinent peut s’appuyer sur des indicateurs comme les tensions locatives par zone, les dynamiques démographiques ou les projets d’aménagement urbain qui créeront de futures opportunités.
Le saviez-vous ? La location résidentielle en chiffres
Quelques données marquantes illustrent les particularités de ce secteur :
- Près de 95% des bailleurs sont des particuliers possédant moins de 5 logements
- Les 5% restants, constitués de professionnels et d’institutionnels, détiennent environ 47% du parc locatif privé
- Le taux de rotation moyen dans un logement locatif est de 3,1 ans
- Le coût annuel moyen de gestion d’un logement locatif est estimé à 3-5% de sa valeur, entre entretien, charges non récupérables et gestion administrative
Ces informations permettent de mieux comprendre les enjeux des différents acteurs et d’adapter les propositions de valeur en conséquence.
Perspectives d’évolution du secteur
Plusieurs tendances structurelles façonneront l’avenir du secteur de la location résidentielle :
- La raréfaction des biens dans les grandes métropoles due aux contraintes réglementaires accrues
- L’émergence de nouveaux modèles comme le bail réel solidaire (BRS) ou le démembrement de propriété
- La professionnalisation accélérée de la gestion locative, même pour les petits propriétaires
- L’importance croissante des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans les stratégies d’investissement locatif
Ces évolutions ouvrent des perspectives de développement pour les prestataires capables d’accompagner les acteurs du secteur dans leur adaptation à un environnement en mutation rapide.
Pour les entreprises souhaitant adresser efficacement ce marché, le recours à des bases de données spécialisées permet d’identifier précisément les cibles pertinentes et de personnaliser l’approche commerciale selon les spécificités de chaque segment, maximisant ainsi les chances de conversion et le retour sur investissement des campagnes de prospection.
