Le secteur immobilier représente un pilier fondamental de l’économie française, avec un parc locatif diversifié qui s’étend bien au-delà du simple logement résidentiel. La classification 68.20B constitue une nomenclature essentielle pour catégoriser les activités de mise à disposition de terrains et biens immobiliers à usage professionnel, commercial ou industriel. Ce segment économique génère plus de 40 milliards d’euros de chiffre d’affaires annuel en France, répartis entre grands groupes fonciers, sociétés de gestion d’actifs et propriétaires indépendants. Cette catégorie distincte de la location résidentielle (68.20A) s’inscrit dans un cadre réglementaire et fiscal spécifique qui mérite une analyse approfondie.
Panorama économique du secteur de la location immobilière non résidentielle
Le code NAF 68.20B s’inscrit dans la division 68 de la Nomenclature d’Activités Française, consacrée aux “Activités immobilières”. Cette division se décompose en plusieurs groupes, dont le 68.2 qui concerne spécifiquement les “Activités de location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués”. La classe 68.20 est ensuite subdivisée en deux sous-classes distinctes : le 68.20A pour la location de logements, et le 68.20B qui nous intéresse ici, dédié à la location de terrains et autres biens immobiliers.
Cette classification regroupe principalement les entités économiques dont l’activité principale consiste à mettre à disposition des terrains et/ou des bâtiments non résidentiels contre rémunération, généralement sous forme de loyers ou de baux. À la différence de la promotion immobilière ou de la gestion pour compte de tiers, les entreprises classées sous ce code sont propriétaires des biens qu’elles exploitent ou détiennent des droits réels sur ces derniers.
Un secteur aux multiples facettes
Le marché de la location immobilière non résidentielle se caractérise par sa grande hétérogénéité, tant en termes de types de biens proposés que de profils d’acteurs impliqués. Des foncières cotées gérant des centaines de milliers de mètres carrés aux propriétaires individuels louant un local commercial, l’éventail est particulièrement large et diversifié.
Ce secteur connaît actuellement d’importantes mutations, notamment sous l’effet de la digitalisation des usages et de la montée en puissance des préoccupations environnementales. Le développement du télétravail et des nouvelles formes de commerce transforme profondément les besoins en immobilier d’entreprise, créant ainsi de nouveaux défis et opportunités pour les bailleurs.
Définition et classification détaillée
La nomenclature 68.20B couvre un large spectre d’activités de location immobilière à caractère non résidentiel. Elle se distingue nettement des activités immobilières liées à l’habitation (68.20A) par la nature des biens concernés et les régimes juridiques et fiscaux applicables.
Périmètre précis de la classification
Cette classification englobe la location et l’exploitation de biens immobiliers propres ou loués à usage autre que d’habitation, notamment :
- Les immeubles non résidentiels (bureaux, espaces commerciaux, entrepôts, etc.)
- Les terres et terrains nus
- Les bâtiments industriels
- Les centres commerciaux
- Les salles d’exposition
- Les infrastructures spécifiques (parkings, terrains à usage divers)
Sont également incluses dans cette classification les activités de mise à disposition d’emplacements dans les centres commerciaux, la fourniture de terrains équipés (viabilisés) pour l’accueil d’activités professionnelles et la location de terres agricoles à des fins d’exploitation.
En revanche, cette classification exclut explicitement la gestion immobilière pour compte de tiers (68.32), l’exploitation d’hôtels et résidences touristiques (55.10Z), ainsi que l’exploitation de parcs résidentiels pour caravanes et mobile-homes (55.30Z).
Activités principales et secondaires
Location de locaux commerciaux et professionnels
La mise à disposition d’espaces dédiés aux activités commerciales représente une part substantielle du secteur, avec des enjeux bien spécifiques. Les propriétaires de murs commerciaux doivent composer avec des contraintes d’emplacement, d’accessibilité et d’adaptation aux concepts de leurs locataires. Les baux commerciaux sont généralement conclus pour des durées de 9 ans, avec des clauses d’indexation et de révision particulières.
La location de bureaux constitue également un segment majeur de ce marché, fortement influencé par les évolutions technologiques et organisationnelles. L’émergence de concepts comme les espaces de coworking ou les bureaux flexibles transforme progressivement les modalités de mise à disposition et de valorisation de ces actifs.
Location de terrains et infrastructures
Les terrains représentent une catégorie d’actifs à part, qu’il s’agisse de parcelles agricoles, de terrains à bâtir ou d’emplacements pour installations temporaires. Les modalités juridiques d’exploitation varient considérablement selon la nature et la destination des terrains (bail rural, convention d’occupation précaire, bail emphytéotique, etc.).
La location d’installations logistiques (entrepôts, plateformes de distribution) constitue un sous-segment en forte croissance, porté notamment par le développement du commerce électronique. Ces actifs immobiliers imposent des contraintes techniques spécifiques (hauteur sous plafond, résistance au sol, équipements de manutention) et bénéficient souvent d’emplacements stratégiques à proximité des réseaux de transport.
Services associés et prestations complémentaires
Bien que l’activité principale reste la mise à disposition de surfaces, de nombreux acteurs du secteur proposent des services additionnels qui, sans relever d’une codification NAF différente, complètent leur offre : maintenance des parties communes, sécurité, équipements mutualisés, etc. Ces prestations peuvent être facturées distinctement ou incluses dans les charges locatives.
Tendances et évolutions du marché
Le marché de la location immobilière non résidentielle connaît actuellement des transformations majeures qui redessinent progressivement ses contours et ses dynamiques internes.
Impact de la digitalisation et des nouvelles formes de travail
La généralisation du télétravail et des modes de travail hybrides modifie profondément les besoins des entreprises en matière d’immobilier de bureau. On observe une réduction des surfaces louées par collaborateur, mais une demande accrue pour des espaces qualitatifs, flexibles et bien équipés. Cette évolution pousse les bailleurs à repenser leur offre et à développer des services à valeur ajoutée.
Parallèlement, la montée en puissance du e-commerce transforme le marché de l’immobilier commercial, avec une demande croissante pour les entrepôts logistiques du dernier kilomètre, au détriment de certains formats commerciaux traditionnels. Cette redistribution des valorisations entre catégories d’actifs constitue un enjeu majeur pour les propriétaires et investisseurs.
Transition énergétique et exigences environnementales
Le renforcement des réglementations environnementales, notamment avec le dispositif Éco-Énergie Tertiaire (décret tertiaire), impose aux propriétaires de bâtiments professionnels une réduction progressive de leur consommation énergétique. Cette contrainte réglementaire, couplée à une demande croissante des locataires pour des bâtiments performants et certifiés, accélère la transformation du parc immobilier non résidentiel.
Les immeubles obsolètes subissent une décote importante, tandis que les actifs répondant aux nouveaux standards environnementaux bénéficient d’une prime sur leurs valeurs locatives et vénales. Cette dynamique encourage les rénovations énergétiques et les démarches de certification (HQE, BREEAM, LEED).
Environnement réglementaire spécifique
Les activités de location relevant du code NAF 68.20B s’inscrivent dans un cadre juridique et fiscal bien défini, qui diffère sensiblement de celui applicable à la location d’habitation.
Cadre juridique des baux commerciaux et professionnels
Les locations commerciales sont principalement régies par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Ce statut des baux commerciaux, souvent appelé “propriété commerciale”, confère au locataire des droits spécifiques, notamment le droit au renouvellement et à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement sans motif légitime. La durée minimale légale est de 9 ans, avec possibilité pour le locataire de donner congé tous les trois ans (sauf clause contraire).
Les baux professionnels, destinés aux professions libérales, relèvent quant à eux de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Moins encadrés que les baux commerciaux, ils offrent une plus grande souplesse contractuelle tout en garantissant une durée minimale de 6 ans.
Pour les terrains agricoles, le statut du fermage (L.411-1 et suivants du Code rural) impose un cadre très protecteur pour l’exploitant, avec des barèmes de loyers encadrés et un droit au renouvellement quasi-automatique.
Régime fiscal applicable
Du point de vue fiscal, les revenus issus de la location de biens immobiliers non résidentiels sont imposés selon des règles spécifiques :
- Pour les particuliers, ces revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers
- Pour les sociétés à l’IS, ils constituent des produits d’exploitation imposables au taux normal
- Les locations peuvent être assujetties de plein droit à la TVA (locaux équipés ou aménagés) ou sur option
- Les biens concernés sont soumis à la taxe foncière et, le cas échéant, à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Le statut fiscal de SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) permet aux sociétés cotées remplissant certaines conditions de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés en contrepartie de la distribution d’une part significative de leurs résultats.
Codes NAF connexes et différences fondamentales
Pour bien appréhender le positionnement du code 68.20B dans l’écosystème des activités immobilières, il est essentiel de le situer par rapport aux classifications connexes et d’identifier clairement les frontières entre ces différentes activités.
Code NAF | Intitulé | Différences avec le 68.20B |
---|---|---|
68.20A | Location de logements | Concerne exclusivement l’habitation résidentielle, avec un régime juridique et fiscal distinct |
68.10Z | Activités des marchands de biens immobiliers | Axé sur l’achat-revente à court terme, et non sur la location durable |
68.32A | Administration d’immeubles et autres biens immobiliers | Gestion pour compte de tiers, sans détention de la propriété des biens |
41.10C | Promotion immobilière d’autres bâtiments | Vise le développement de projets immobiliers neufs destinés à la vente, non à la location |
La distinction entre le code 68.20B et le 68.20A (location de logements) est particulièrement importante, car elle détermine l’application de régimes juridiques et fiscaux très différents. Alors que la location d’habitation est fortement encadrée (loi du 6 juillet 1989), avec des contraintes en matière de durée, de congé et de fixation des loyers, la location non résidentielle bénéficie d’une plus grande liberté contractuelle, malgré l’encadrement des baux commerciaux.
De même, la frontière avec le code 68.32A (administration d’immeubles) peut parfois sembler ténue, mais repose sur un critère fondamental : dans le cadre du 68.20B, l’entreprise loue des biens dont elle est propriétaire ou sur lesquels elle détient des droits réels, tandis que l’administrateur de biens intervient uniquement comme prestataire, pour le compte des propriétaires.
Stratégies de prospection B2B adaptées au secteur
Segmentation pertinente des acteurs du marché
Pour aborder efficacement ce secteur dans une démarche commerciale B2B, il convient d’identifier différents segments d’acteurs, chacun présentant des caractéristiques et des besoins spécifiques :
- Les foncières cotées et SIIC, gérant des portefeuilles d’actifs diversifiés et importants
- Les investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance, caisses de retraite) possédant des patrimoines immobiliers significatifs
- Les family offices et sociétés patrimoniales, détenant des actifs immobiliers comme composante d’une stratégie patrimoniale plus large
- Les propriétaires individuels de locaux commerciaux ou professionnels, souvent en recherche de services d’accompagnement
- Les SCI familiales ou de gestion, structures couramment utilisées pour la détention de biens professionnels
Chacun de ces segments présente des enjeux et des besoins distincts, qu’il s’agisse d’outils de gestion, de services d’évaluation, de conseils juridiques ou fiscaux, ou encore d’accompagnement dans la transformation des actifs.
Exploitation des données pour un ciblage précis
L’analyse des données disponibles sur les entreprises relevant du code 68.20B permet d’affiner considérablement les approches commerciales. La combinaison de critères comme la taille de l’entreprise, sa localisation, l’ancienneté de sa création ou encore sa structure juridique peut révéler des besoins spécifiques et des opportunités de développement.
Les bases de données spécialisées comme celles proposées par Datapult.ai permettent d’identifier précisément les entreprises correspondant à ces critères et d’obtenir les informations de contact nécessaires pour initier une démarche commerciale pertinente et personnalisée.
Zoom sur le marché régional : l’Île-de-France
La région parisienne concentre une part significative des entreprises classées sous le code 68.20B, avec des spécificités notables. Le marché francilien se caractérise par une forte présence de foncières spécialisées dans l’immobilier de bureau haut de gamme, avec des valorisations au mètre carré nettement supérieures aux moyennes nationales.
Cette concentration géographique s’accompagne d’une plus grande sensibilité aux cycles économiques et aux évolutions des modes de travail. Les propriétaires d’immeubles tertiaires en Île-de-France doivent actuellement faire face à la montée en puissance du télétravail et à une exigence croissante de flexibilité de la part des locataires.
Exploiter les données pour optimiser votre prospection
L’identification précise des entreprises relevant du code NAF 68.20B peut constituer un levier significatif pour développer une activité B2B dans des secteurs aussi variés que les services aux entreprises, les solutions technologiques, les services financiers ou le conseil juridique et fiscal.
Les propriétaires de biens immobiliers non résidentiels présentent des besoins spécifiques en matière de gestion locative, d’optimisation fiscale, de valorisation d’actifs ou de mise en conformité réglementaire. Une approche commerciale ciblée, s’appuyant sur une compréhension fine des enjeux du secteur et de ses différents segments, permettra de proposer des services à forte valeur ajoutée, parfaitement adaptés aux problématiques rencontrées.
Les outils d’analyse et d’enrichissement de données disponibles sur le marché peuvent considérablement renforcer l’efficacité des démarches de prospection en identifiant, par exemple, les propriétaires immobiliers présentant certains signaux d’intérêt (croissance du patrimoine, changement de dirigeants, opérations de restructuration, etc.) ou en croisant les données du code NAF avec d’autres critères pertinents (localisation, taille, structure juridique, etc.).
Cette approche data-driven de la prospection commerciale s’avère particulièrement adaptée à un secteur aussi structuré et documenté que l’immobilier d’entreprise, où la qualité du ciblage fait souvent la différence entre une démarche commerciale efficiente et des efforts dispersés sur des cibles peu qualifiées.